近期，與一位做商業的朋友聊起了鄭州的商業。

朋友說，這兩年伴隨著城市外擴的提速，在操作了多個城改與新區項目之后，我們發現今年商業發展呈現出這樣一種規律：

影響力強、輻射力強的大型商圈形成難度越來越大，反而區域型鄰里型商業在城市外擴和市場自然調節中逐步成為了市場主流，此類項目往往以填補和升級區域商業配套空白的角色出現。

了解過鄭州商業的人，可以發現，現今鄭州的商業格局已經形成以丹尼斯大衛城、華潤鄭州萬象城領銜的第一梯隊——二七及火車站商圈，和花園路商圈、紫荊山商圈、鄭東CBD商圈、大學路商圈、棉紡路/秦嶺路商圈、曼哈頓商圈等組成的區域型主力商圈。

這些商圈中，二七火車站商圈作為鄭州最傳統、最核心、最具活力的城市級商圈可輻射整個鄭州及周邊地市，商業業態既有百貨商場，又有商貿批發市場，還有改造升級的高端購物中心。其他已經成型的區域型商圈多依托大型商業項目帶動形成，比如鄭東CBD商圈的丹尼斯七天地、新開業的熙地港；正在興起的惠濟特色商業區的萬達廣場……

縱觀城市商業的發展，只有極少數商圈能夠形成極具輻射力和影響力的城市級商圈外，大多商圈都會成為輻射周邊幾公里的區域型商圈。在這幾年的鄭州商業潮流中，隨著城市的擴張、更新迭代和市場自然調節，未來這種區域型鄰里型商業的發展趨勢會強化。

而近期有媒體談到，從近幾年的增量趨勢來看，2018-2020年將會是鄭州購物中心增量達到峰值的時間段。預計2020年將形成28個商圈，包含瀚海海尚、正弘城購物中心、美景·萬科廣場、陽光城·陽光天地、新田360廣場·綠地新都會店、首創奧特萊斯、綠都廣場、龍湖錦藝城等商業項目入市開業，填補鄭州大北區、經開區、高新區、鄭州東南部等片區的商業空白。

這些商圈中，首創奧特萊斯、龍湖錦藝城是在城市擴張中為滿足新區需求而生；

瀚海海尚、美景·萬科廣場、陽光城·陽光天地等是滿足區域商業空白，以及在城市的更新迭代和消費心理發生變化的市場自然調整下而出現的改造升級版商業中心。

說到改造升級，最受關注的自然是二七千億級商圈計劃，不過拋開這個城市級商圈，單從區域型商圈來看，未來新勢力——東風路商圈算是一個典型。

關于東風路，相信大家都不會陌生。依托東風渠而得名，西起沙口路，未來會西延至高新區；東南至經開區，與第八大街相連。

而在我們的平常認知中，東風路可以以中州大道分為兩部分，中州大道以東給人的認知僅僅是作為一條城市主干道而存在，但是中州大道以西卻是一個成熟的居住生活片區，集合了金水區委、省直高校區、科技市場、河南省中醫院、數十個成熟社區以及數百萬平米大型舊城改造區域，片區大量常住人口。

作為一個成熟的居住區，自然需要能夠滿足常住人口生活的各種配套，比如商業、教育、交通、醫療、金融等等。

這里我們重點講一下商業。在城市，每一個區域幾乎都能找到自己的區域商業中心。對于東風路來說，居住氛圍已經形成，但是商業上雖說不同階段都有不同商業入市，不過除了人人皆知的科技市場這類專業市場外，滿足周邊居民購物需求的商業中心卻不太成氣候。

而提到東風路商業，大家目前能夠想到的或許也只有天旺廣場、天旺優庫了。這個曾經生意火爆、租金節節攀高的集中性商業本來有機會成為金水區的一個區域型商圈，但是后續動力不足，物業陳舊、業態混雜，讓東風路商圈錯失良機。

作為一個居住氛圍已經非常成熟，擁有大量人流的老城區，隨著經濟的快速發展，商業發展也越來越被重視起來。而現在的東風路就需要一個新的商業中心填補區域商業空白，帶動區域發展。

其實大家如果留心百度的熱力地圖，可以看到下面這一張圖：

有人要問，熱力圖是什么，熱力圖就是以特殊高亮的形式告訴我們該城市人流量的多少，該城市哪個區域人流量較多或較少。

那這張熱力圖說明的就是農業路、中州大道、北三環、南陽路圍合的區域，國貿360附近是這一區域人流量最多，其次就是豐慶路、東風路、經三路沿線。

人流有了，然后再談商業，花園路商圈不用說，已經成熟。豐慶路東風路所覆蓋區域上面我們已經講了，天旺廣場在這輪消費升級中已經不能滿足消費者的需求，如果要填補花園路至南陽路中間商業的空白，位于東風路豐慶路西北角的瀚海海尚是否能夠扛起這面大旗？

我們從以下幾方面進行探討：

1、需求上，成熟居住圈，周邊輻射近50萬消費潛力。區域商業空白，周邊1公里之內除漸顯疲軟的天旺廣場外，沒有新建的商業中心。

2、地鐵上蓋商業，擴大商業覆蓋面，提升未來價值。雖然鄭州軌道交通起步較晚，但軌道交通對沿線土地價值的影響我們已經有目共睹。尤其是對于商業來講，誰能更容易匯集人流誰就搶占先機。從實際情況來看，地鐵上蓋的商業地產物業升值率遠遠高于周邊商業，租金回報也高于周邊。而瀚海海尚就與途徑東風路的地鐵8號線無縫對接，地鐵口聯動負一層商業，是真正的地鐵商鋪。

地鐵之外，項目往北1.5公里是北三環高架，往南1.5公里農業路高架，往西1.9公里是京廣快速路，再加上周邊數十幾公交線路，出行十分便捷，商業能夠幅射的范圍很大。

3、關于產品，由于是世界排名前五的前沿建筑設計師王弄極設計、思念集團旗下瀚海—中部大觀地產開發，早在項目尚未入市時，便備受關注。從瀚海東風第一城到瀚海出谷到瀚海海尚，經過多次規劃調整，終于有了現在的項目。

按照瀚海對該項目的定位，是新派商業綜合體，采用的是區別于傳統購物中心的開放式街區設計，融入了藝術、自然、科技三大感官享受，針對新型消費群體更加注重體驗，將打造場景式購物場所。

比如，建筑設計理念是王弄極最具代表的“液態建筑”理念，規劃有中央噴泉水景、屋頂花園等生態元素，“高顏值”讓逛街也是一種享受；而在自然、藝術之外，瀚海海尚還引入了現代智能科技，什么高科技水幕激光、室內LED天幕、景觀科技隧道、中原首座3D全系投影、全息LED互動體感大屏、3D柱體投影等，打造一種科幻電影般的互動場景；此外，隨著消費模式的轉變，加碼新型體驗業態成為各大商場聚客的新手段，因此瀚海海尚業態規劃的初期，便就體驗業態的比重進行了大幅上調，由傳統的區域鄰里中心轉向主打休閑娛樂體驗Mall，增加互動性、娛樂性、情景性。減少了傳統購物中心占比最大的零售業態，擴大如兒童、休閑娛樂、健身、餐飲酒吧等體驗型環節的占比。

4、熟悉商業地產的人都知道，商業地產的運營有兩種形式，自持和銷售。自持要的是長期收益，銷售要的是短期回報。一般有實力和有商業運營經驗的開發商會選擇大面積自持，一來可以享受長期收益，二來自持可以統一規劃、運營，更容易形成商業氛圍。

而瀚海海尚商業總體量10萬㎡，包括集中商業7萬㎡和街區商業3萬㎡，銷售的只有街區的2萬㎡，自持達到8萬㎡，占80%。這是個巨大的人流發動機，有很好的引流作用，帶動銷售商業的繁榮。此外，高自持很大程度上也保證了商業形態的高端性和穩定性。

結語

區域型的商業中心是專門為區域商業環境及消費者特點而打造的中心，旨在成為區域范圍內的商業龍頭。區域型商業中心，是城市發展的必然結果，也正如那位朋友現在的感覺區域型鄰里型商業逐漸成為了市場主流。

對于瀚海海尚來說，其填補的就是東風路片區的商業空白，并在此基礎上打造特色化、稀缺性產品。未來，運營后的瀚海海尚如果真正帶來了更好的客戶體驗，并讓場所內的消費者真正的實現情感層面的釋放，這個區域型商業中心所輻射的客群，或許不僅僅是2公里范圍內的居住圈。