說到現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，大家都知道整個市場都在嚴(yán)格執(zhí)行“房子是用來住的，不是用來炒的”調(diào)控政策。限購、限價、限貸、限簽……各地各種新政頻頻出臺，大批投資客被擠出住宅市場。在這種市場情況下，很多人開始重新考慮投資商鋪。

問題在于，什么樣的商鋪能投資？我們接下來要說的這個東風(fēng)路商圈、地鐵上蓋物業(yè)的瀚海海尚能不能買？

1、大市場環(huán)境下，商鋪還能不能買？

如果從數(shù)據(jù)說起，數(shù)據(jù)告訴我們鄭州商業(yè)市場庫存量持續(xù)維持高位，去化周期81個月。但也有業(yè)內(nèi)人士認為，鄭州算得上優(yōu)質(zhì)購物中心的，也不過10個左右，平均一下人均商業(yè)面積才0.41㎡，遠遠低于商業(yè)發(fā)達地區(qū)的水平。何況，庫存多少也是相對而言，就拿現(xiàn)在的商品住宅而言，三四線城市在去庫存，一線城市及核心熱點二線城市卻供不應(yīng)求，這也就有了現(xiàn)在因城施策、差異化的調(diào)控政策。而對于商業(yè)市場來說，也并不是所有的區(qū)域商業(yè)都趨于飽和，那些商業(yè)空白的區(qū)域，周邊如果有客流，未來規(guī)劃的好、運營的好，商鋪還是可以投資的。

2016年統(tǒng)計數(shù)據(jù)

如果從資產(chǎn)配置說起，我們都知道，目前國內(nèi)并沒有太多投資渠道，而在各種資產(chǎn)配置中，能夠帶來安全、穩(wěn)定收益的也就是房地產(chǎn)不動產(chǎn)投資。

就房產(chǎn)投資來說，住宅有住宅的優(yōu)勢，但人總不可能全配置成住宅，一是秉承“雞蛋不能放在同一個籃子”里的投資原則；二是住宅貸款資源用完，貸款資格受限，就像現(xiàn)在一系列調(diào)控下你連進入住宅市場的房票都沒有，這時對于需要配置杠桿資產(chǎn)的人來說，商業(yè)就會受到關(guān)注。而商業(yè)地產(chǎn)作為更長遠的資產(chǎn)配置，投資者更看中的是價值投資，能夠穩(wěn)定長遠的賺取利潤，這也是沃倫•巴菲特堅守并踐行了半個多世紀(jì)的投資哲學(xué)。也就是說，核心地段的優(yōu)質(zhì)商鋪、寫字樓和公寓是值得購入的。

2、如果能買，要選什么樣的商鋪？

既然要投資商鋪，那就要把風(fēng)險降到最低，這是所有投資人所追求的，正如巴菲特所說的兩個投資規(guī)則：規(guī)則一，不要賠錢；規(guī)則二，不要忘記規(guī)則一。

從投資經(jīng)驗來看，關(guān)于商鋪投資一般需要考慮以下幾個因素：

1、地段，不動產(chǎn)投資都會遵循的一個“地段論”投資原則。好地段、好位置的商鋪價值往往越高。所以，投資者選擇鋪位，要細心觀察鋪位的有效客流量的多少，是否展示良好，以及客戶能否便于達到商鋪等細節(jié)環(huán)境。

2、人流及消費力，買商鋪就要看人流，如果人流集中，人流密集那當(dāng)然是最好的，但是如果買的新商鋪看不出人流怎么辦，那就要看周圍的情況，周邊小區(qū)基本都住滿了，或者周圍有能夠帶來人流的學(xué)校、醫(yī)院等配套，那這里的人流就不會有太大問題。當(dāng)然，周邊的消費能力也要考慮在內(nèi)，大學(xué)城附近和高端居住區(qū)的商鋪消費力會明顯不同。

3、未來規(guī)劃，未來規(guī)劃在一定程度上也會影響商鋪的升值，比如周圍有沒有地鐵規(guī)劃，如果是新區(qū)未來能否成為中心、能否形成成熟的居住區(qū)等等。

4、投資回報率，投資自然是為了賺錢，因此要選擇投資回報率穩(wěn)定的，好口碑的開發(fā)商。對開發(fā)商的承諾也要保留幾分，要了解商業(yè)整體規(guī)劃，追求長期穩(wěn)定回報，不能只看前幾年的固定租金回報。通常情況回報率在6%以上比較理想，當(dāng)然年回報率肯定是越高越好。

5、業(yè)態(tài)分布是否合理，從目前商業(yè)發(fā)展趨勢來看，傳統(tǒng)商業(yè)已經(jīng)不能滿足市場需求，區(qū)域型、特色化、體驗式商業(yè)逐漸成為主流。

6、后期如何運營，首先，一定要問清楚是誰開發(fā)，是誰運營。如果是一線運營公司，那一定要問清楚是品牌掛靠，還是合作。如果是合作的話還可以，因為風(fēng)險共擔(dān)，必然會用心；其次，自持還是銷售，從目前鄭州商業(yè)市場的情況來看，所有商鋪全部分割出售的項目基本上都運營失敗，比如大學(xué)路政通路的新悅城、東區(qū)的寶龍城市廣場、東方商業(yè)廣場等。所以，全部出售不自持的商業(yè)中心一定要遠離，賣完拉倒，是死是活與開發(fā)商再無關(guān)系。

當(dāng)然，除了這些因素，還要考慮到建筑物的結(jié)構(gòu)、內(nèi)部規(guī)劃動線是否合理等因素。

3、關(guān)于瀚海海尚，能不能投資？

對于鄭州商業(yè)市場，即使商業(yè)庫存很大，在我們看來，鄭州真正意義上的好商業(yè)是不夠的，真正滿足鄭州老百姓不同類型社交需求的商業(yè)還是很少。

那么接下來，我們要探討的瀚海海尚能不能成為未來的好商業(yè)，值不值得投資？

對照上面的商鋪投資因素，看一下，瀚海海尚能夠滿足幾條。

地段，東風(fēng)路豐慶路是鄭州成熟居住圈，周圍是建業(yè)森林半島、豐慶華府、裕華文桂園、河南省中醫(yī)院家屬院等數(shù)十個成熟小區(qū)，向東1.1公里左右是金水區(qū)政府，中心城區(qū)+金水CBD，人流量可以保證。再加上周邊2公里內(nèi)，除了運營慘淡的天旺廣場、天旺優(yōu)庫外，沒有大型商業(yè)中心，對于海尚來說，如果后期運營的好，可以填補區(qū)域商業(yè)空白，形成新的區(qū)域商圈——東風(fēng)路商圈。

預(yù)計2020年鄭州將形成28個商圈

人流及消費力，其實這個和地段分不開，好的地段不會缺人流，這一部分，我們想特別說明的是，學(xué)校、醫(yī)院周邊的商鋪，此種商鋪類型風(fēng)險最低，只要這個地方還有人居住，那你的鋪子一定就能租出去。瀚海海尚對面是河南省中醫(yī)院、向東1公里左右是鄭州輕工業(yè)學(xué)院、向南600米左右是河南農(nóng)業(yè)大學(xué)機電工程學(xué)院，投資這樣的商鋪起碼是安全的，不會掉坑里的。

反映人流量的百度熱力圖

未來規(guī)劃，作為老城區(qū)其實可變性已經(jīng)很小了，除非后期區(qū)域升級改造或者有其他重大規(guī)劃，比如地鐵規(guī)劃。瀚海海尚沿東風(fēng)路就規(guī)劃了地鐵8號線，并在項目設(shè)置有無縫對接的站口，而地鐵的帶動性、地鐵上蓋物業(yè)的升值潛力，我們現(xiàn)在都能看的見。

業(yè)態(tài)分布和后期運營上，瀚海海尚打造的是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的新派商業(yè)綜合體，增加了體驗業(yè)態(tài)，時尚零售占比30%，餐飲占比26%，休閑娛樂24%，生活配套16%，文化教育4%，尤其是兒童業(yè)態(tài)，集中商業(yè)的三層全部為兒童體驗業(yè)態(tài)。此外還融入了一些科技元素；關(guān)于運營，瀚海海尚還是用的專業(yè)商業(yè)團隊——聚金商業(yè)，自持比例80%，10萬㎡總商業(yè)體量，8萬㎡自持，2萬㎡銷售，統(tǒng)一的規(guī)劃和運營更容易形成商業(yè)氛圍，并為自持部分帶來源源不斷的客流。

具體規(guī)劃回看：東風(fēng)路商圈全新升級，誰將扛起區(qū)域商業(yè)的大旗？

無論從區(qū)位地段、周邊人氣、設(shè)計理念、業(yè)態(tài)規(guī)劃等各個方面來說，瀚海海尚都可以說是鄭州接下來值得期待的一個區(qū)域型商業(yè)中心。

4、銷售的商鋪情況

那么，瀚海海尚現(xiàn)在在售的是哪些商鋪？

目前僅剩7套113-850㎡一拖二的臨街商鋪、4棟1100-1300㎡的獨棟商墅以及少量負一層地鐵商鋪。

首先，說說一拖二的臨街商鋪，這類商鋪也分為兩類，一類是臨東風(fēng)路的商鋪，價格3.5-4萬元/㎡，一類是臨內(nèi)街，對面就是建業(yè)森林半島高端小區(qū)，3.2-3.5萬元/㎡。據(jù)了解，這部分商業(yè)有暖氣入戶且預(yù)留天然氣管道、配置煙道、隔油池等，適合多種業(yè)態(tài)經(jīng)營；還有就是臨街商業(yè)可以不受集中商業(yè)統(tǒng)一開閉店的時間影響，做到24小時營業(yè)。

二、關(guān)于4棟獨棟商業(yè)會所，我們要說的是這一商業(yè)業(yè)態(tài)在鄭州其實還比較稀缺、概念比較先進。但是對商業(yè)有了解的人，應(yīng)該知道北京三里屯太古里、上海新天地、成都太古里這幾個成功的商業(yè)項目，他們都是由獨棟商業(yè)別墅和街區(qū)組成，其中獨棟商業(yè)別墅可以做一些高級消費場所、餐廳等業(yè)態(tài)。我們都知道，在地產(chǎn)圈大家給瀚海的標(biāo)簽就是“高顏值、時尚、前衛(wèi)”，瀚海海尚此次推出獨棟會所也是在多次考察全國其他城市成功商業(yè)項目之后推出的新產(chǎn)品，對于鄭州商業(yè)來說也是一種創(chuàng)新。

獨棟商業(yè)會所示意圖

該產(chǎn)品價格18000元/㎡左右，項目公寓產(chǎn)品的均價也已經(jīng)15000元/㎡左右，價格相對來說不算太高，而且這些商業(yè)獨棟還贈送最大300㎡的頂層露天花園。對于一些培訓(xùn)教育機構(gòu)、特色餐飲公司來說，這種獨立私密的多功能空間可以說是不錯的選擇。

三、如果說，上面兩個產(chǎn)品的投資門檻高，那瀚海海尚無縫對接地鐵口的負一層商鋪應(yīng)該可以滿足一批手上資金有限的投資者。這部分商鋪除了享受地鐵帶來的升值外，還緊鄰瀚海海尚引進的精品超市——拜特，客流得到保障。此外，負一層商鋪現(xiàn)在還有“5年返租”政策，前三年租金以房價形式返還，后兩年直接返現(xiàn)金。

5、結(jié)語

現(xiàn)在談到商業(yè)市場投資，許多人不愿意碰。為什么，因為數(shù)據(jù)告訴我們商業(yè)庫存量大，也許還有一些商業(yè)運營失敗。

但是投資一定要跳出常人的慣性思維，因為大眾思維模式太懶惰，不愿意進一步思索為什么不碰。

凡事總有個臨界點，過之則反，世間萬事，莫有逾此者， 所以說，當(dāng)別人都不看好的時候，反而是一個好的投資機會的可能性更大。因為沒有人和你搶了，你可以慢慢挑、慢慢揀，還有更大的議價空間。這也是高凈值人群作為資產(chǎn)配置、杠桿配置的另一個方向。

當(dāng)然，一定不是所有的商鋪和公寓都可以投。非專業(yè)的投資者還是建議慎重。